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    商铺租赁中的“排他性条款”

    编者按

    商业活动中,一些大品牌方为了实现在一个商场片区的效益,往往会与商场物业在商铺租赁合同中约定“排他性条款”,即排除或限制与其有“竞争关系”的同行商户入驻同一商场,以避免出现同行入驻同一商场带来的同业竞争和客户分流。商铺租赁合同中的“排他性条款”是双方意思自治的内容、应当严格遵守,但在商业活动中,作为出租方的商场出于对商场消费体验、商铺结构等因素的考量,会违反“排他性条款”引进同业商户。那么在实践中,该如何约定“排他性条款”?如果认定出租方违反了“排他性条款”,出租方又该如何承担责任?

    一、何为“排他性条款”

    1.定义

    排他性条款是商铺租赁合同中的常见条款,常见为商户和商场物业约定不得将空闲商铺出租给有“竞争关系”的同行,以排除同一商场的同行带来的客户分流,如商场物业违反该条款,商户可免付或少付租金并要求赔偿损失。

    2.排他性条款与格式条款

    在商业活动中,“排他性条款”通常为大品牌方提供的租赁合同固定内容,比如星巴克就因长期与物业签订排他性租赁合同,而被瑞幸咖啡公开控诉。尽管排他性条款有可能被认定为格式条款,但考虑到该条款是合同双方在充分考虑了商业活动收益平衡的基础上作出的意思自治,是合同主体的真实意思表示,排他性条款并不因此无效,合同双方仍需遵守。

    3.排他性条款与垄断行为

    由于商户设置“排他性条款”的目的是限制竞争,“排他性条款”还有可能被认为违反《反不正当竞争法》或《反垄断法》。现行《反不正当竞争法》中对于反不正当竞争行为的约定采一一列举形式且具体明确,“排他性条款”尚不属于法定的反不正当竞争行为;对于是否构成垄断行为,“排他性条款”有可能属于“滥用市场支配地位”的情形,而是否具有市场支配地位,则需要根据《反垄断法》第十八条列举的各种因素作全面考量,因此,并不是有了“排他性条款”就等于有垄断行为。

    二、典型案例分析

    1.案件事实

    A公司为一家经营儿童游乐类项目的公司,2014年9月,A公司与B商场签订了《商铺租赁合同》,并在合同中约定了“排他性条款”:出租方在承租方经营期间,可另引进不超过1家儿童游乐类商铺,面积不超过300平方米,此外不得再引进其他同业态儿童游乐商户,如违反此条,承租方有权不支付租金并向出租方追偿损失。2015年,B商场引进了多家儿童游乐类商户,A公司知晓后,多次发函提出异议、并拒绝支付租金。2016年,B商场催讨租金不成,遂起诉法院要求解除租赁合同。

    2.一审:非同一服务内容,不构成同业竞争

    一审法院认为,尽管A公司与B商场新引进的其他商户的服务对象都是儿童,但A公司的服务内容主要为室内游戏玩具、电子游戏机器、游戏设备供儿童使用,而其他商户的服务内容分别为职业体验类、室外娱乐设备等供儿童使用,与A公司提供的服务内容存在明显不同,据此不属于同业态儿童游乐类项目,不构成同业竞争,B商场不构成违约。

    3.二审:出租方违约,改判承租方少付30%的租金

    二审法院认为,A公司与B商场新引进的其他商户提供的服务内容有所不同,但本质上皆为儿童游乐类店铺,且均被商场指引牌划分为“儿童体验区”,因此构成竞争关系,B商场的行为违反租赁合同排他性条款,构成违约。

    根据租赁合同约定,B商场违反排他性条款时,A公司有权不支付租金并追偿损失。对于追偿损失部分,由于A公司未能提供具有证明力的证据初步证明B商场违约行为致其重大损失;对于不支付租金部分,在双方达成继续履行合同的合意下,二审法院从公平原则和诚信原则出发,酌定A公司少付30%的租金,即只支付70%的租金。

    三、如何约定“排他性条款”

    1.明确排他对象

    “排他性条款”中应当尽量明确商户想要排除限制的具有“竞争关系”的同行商户的范围,即排他对象。通过上述案例可知,如果合同“排他性条款”中没有明确限定排他对象,不同法院对于新引进的商户与原商户是否属于“竞争关系”的认定亦不同。所以在“排他性条款”中约定排他对象时,可以尽量使用列举形式或详尽行业特征等方式以精准约定排他对象。

    2.约定合理的违约责任

    在具体实践中,大品牌方商户多倾向于在“排他性条款”中与物业约定较重的违约责任,以约束物业不得引进同行商户。但出于对商场消费体验、商铺结构等因素的考量和长远商业利益的权衡,物业可能会选择违反“排他性条款”引进同行商户,作出必要的违约行为。

    在物业违反“排他性条款”引进同行商户时,法院基于公平原则和诚信原则,并不会完全按照条款约定支持高额违约金的主张,尤其是对于房屋租赁合同这类长期性合同,免付租金的违约责任显然过重、会造成严重的利益失衡。所以可在 “排他性条款”中约定减免一定期限的租金或者调低现有租金标准等较为合理的违约责任。

    四、结论

    商铺租赁合同中的“排他性条款”多表现为商户与商场物业约定不得引进与其具有竞争关系的同行商户,实践中的典型案例如星巴克与多家商场物业签订排他性租赁合同、使得瑞幸咖啡等同业商户无法入驻商场而被公开控诉。“排他性条款”的核心包括对具有“竞争关系”的同行商户的定义和违约责任的约定。在设计“排他性条款”时,应尽量采用列举或详尽行业特征等方式精准明确何为具有“竞争关系”的同行商户,同时约定减免一定期限的租金或者调低现有租金标准等较为合理的违约责任,通过合理设计“排他性条款”,达到商业利益和法律风险的平衡,并实现商业活动中的互利共赢。

    来源:诉说枫语|微信公众号

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